Нова телевизия публикува репортаж Десетки семейства, дали стотици хиляди евро за апартаменти, останаха без жилища в София. В него потърпевши разкриват, че след като през 2021 г. и 2022 г. са сключили предварителни договори за покупко-продажба на недвижими имоти с дружеството „ГРИЙНЛАЙФ-ПРОПЪРТИ“ ЕООД, на 22.08.2025 г. са получили имейли, с които продавачът (строителният инвеститор) е заявил, че едностранно прекратява сключените с тях договори поради стопанска непоносимост.
С оглед на обстоятелство, че това изявление на продавача оставя множество семейства в неведение относно техните възможности за защита в ситуацията, настоящата статия цели да внесе някои разяснения относно правата, които купувачите по сключените предварителни договори имат.
На първо място, необходимо е да се разясни, че това изявление за прекратяване на договора от страна на продавача, не означава, че договорът е прекратен. В настоящия казус се твърди, че продавачът е отправил изявление за прекратяване на договора поради т. нар. стопанска непоносимост, която представлява такива изменения в икономическите условия, при които изпълнението на договора би довело до вреда за една от страните. По-важното обаче е, че дори да е налице такава стопанска непоносимост, прекратяването на договора на това основание може да се извърши единствено по съдебен ред (чрез иск по чл. 307 от Търговския закон). С други думи, извънсъдебното изявление на продавача за едностранно прекратяване поради стопанска непоносимост няма действие за купувача по предварителния договор, като вероятната цел на това изявление е да обезкуражи тези купувачи и да ги подтикне към връщане на платената от тях сума и да не предприемат съдебни действия срещу продавача. В случай че сте страна по този или сходен казус, важно е да знаете, че не сте длъжни да приемате връщането на платената от Вас сума – Вие сте сключили предварителния договор с намерението да придобиете съответния имот и именно това право имате! Обстоятелството, че пазарната стойност на имота се е повишила по време на строителството и продавачът вече намира за неизгодно да го продаде на цената, на която се е задължил да Ви го продаде с предварителния договор, не прави сами по себе си твърденията му за прекратяване на договора основателни.
В репортажа се твърди, че изявлението на продавача е, че прекратява договора на основание „стопанска непоносимост“ и не дължи неустойка, от което се извежда, че продавачът се опитва да упражни това свое право извънсъдебно, което е недопустимо, независимо дали има уговорка в този смисъл в договора.
Въпреки това, доколкото продавачът очевидно няма намерение доброволно да прехвърли собствеността върху имота, за да се защити купувачът в тази ситуация е необходимо той да предяви съдебен иск за обявяване на предварителния му договор за окончателен. Следва да се отбележи, че този иск би бил основателен, независимо дали при завеждането му купувачът е заплатил изцяло цената, уговорена в предварителния договор, стига да е в изпълнение на условията по договора.
Иначе казано, ако по сключения предварителен договор до момента сте заплатили 75% от уговорената цена, например, а останалите 25% е трябвало да заплатите при прехвърляне на имота, няма пречка да предявите съдебния иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗДза окончателен договор. В този случай с решението си съдът ще обяви договора за окончателен, при условие, че в 2-седмичен срок от влизане в сила на съдебното решение заплатите останалата сума, уговорена в предварителния договор.
Прехвърляне на имота, за който сте сключили предварителен договор, на трето лице
Видно от излъчения от Нова телевизия репортаж, в посочения случай продавачът е решил да продаде голяма част от имотите, за които вече имал сключени предварителни договори, на трето лице, привидно несвързано с него – „РЕЗИДИА ГРУП“ АД. От една страна, това действие на продавача по всяка вероятност би представлявало неизпълнение по сключените от него с други лица предварителни договори, доколкото същият има задължение да прехвърли имота именно на купувача по предварителния договор, а не на трето лице.
Неизпълнението на задълженията на продавача поражда възможността на купувача по предварителния договор да иска обявяването му за окончателен, но възниква въпросът може ли съдът да обяви договора за окончателен и да станете собственик на имот, който вече е бил продаден на трето лице?
Отговорът е, че поначало съдът няма такова право. За да може да се придобие имотът по предварителен договор, който имот вече е бил прехвърлен на трето лице, е необходимо наред с назования иск да предявите и отменителен иск, чиято цел е да се установи, че прехвърлянето на имота на третото лице Ви уврежда.
Налице са данни, че дружеството „РЕЗИДИА ГРУП“ АД – купувач на имотите, е възможно да е създадено именно с цел посочените сделки. Макар формално дружеството да не е свързано с „Грийнлайф-пропърти“ ЕООД, то е учредено по-малко от месец преди придобиване на имотите с размер на внесения капитал от 12 500 лв. От друга страна, както се сочи в репортажа на Нова телевизия, поне част от продажбите са извършени при плащане единствено на 10% от уговорената цена на имотите, което обстоятелство е допълнителна индиция за преследваната със сделките цел.
На последно място, срещу продавачът вече има образувани производства за обявяване на предварителни договори за окончателни, иницииране поради неизпълнение на задълженията му за прехвърляне на съответните имоти в срок, като по част от тях има и постановени решения срещу него. Това е необходимо да се подчертае, тъй като битува схващането, че икономически по-силната страна (в случая) има преимущество в рамките на съдебното производство, което далеч не е вярно. Обратно, стига да сте в изпълнение на задълженията си по предварителния договор, а продавачът да е в неизпълнение на неговите, винаги имате право да потърсите права си по съдебен ред – било то да искате обявяване на договора за окончателен или да развалите договора и да претендирате обезщетение за претърпените от Вас загуби и пропуснати ползи.
В заключение, от изложеното в репортажа считаме, че в конкретния казус изявлението на продавача за едностранно прекратяване на сключените с него предварителни договори не е породило действие. В случай че сте попаднали в тази или друга сходна ситуация и се нуждаете от правна защита, ние от Адвокатско дружество „Калибацев и Желев“ сме на разположение да Ви съдействаме, за да упражните правата си.
* Всички изложени по-горе правни хипотези и заключения се базират на публично изложените данни и на изявленията в цитирания телевизионен репортаж.