До придобиването на избрания за закупуване имот винаги трябва да мине известна подготовка, дори имотът да е завършен и продавачът да е готов да продава. Затова в практиката нотариалният акт по такава сделка се предхожда от предварителен договор.
В зависимост от очакваните подготвителни действия периодът между сключването на предварителния договор и сключването на окончателния договор може да бъде и доста продължителен. Когато до окончателната сделка е уговорено да се извършат определени строителни дейности, предварителният договор има по-сложен правен характер и върху клаузите му следва да се обърне специално внимание.
* Ако сте пропуснали статията Съвети при покупка на жилище „на зелено“, препоръчваме да я прочетете.
Окончателният договор, с който се прехвърля уговореният имот, трябва да се сключи във форма на нотариален акт. В крайни случаи ефектът на нотариалния акт може да се постигне и по друг ред, за което ще прочетете по-долу.
Проблеми
Несключването на окончателен договор може да се дължи на обективни причини (форсмажор или др. под.) или на субективни причини (вина на някоя от страните, взаимно съгласие за изменение или прекратяване на предварителния договор или др. под.). Представяме някои основни хипотези:
Липса на годен за прехвърляне обект
Такава хипотеза е налице, когато уговореният в предварителния договор имот въобще вече не съществува (разрушен е) или така и не е бил построен. За жалост, в този случай има абсолютна обективна пречка за сключване на окончателен договор и вместо имота можете да получите единствено обезщетение, т.е. парична компенсация – в зависимост от случая.
Неточно изпълнение
Ако в предварителния договор сте уговорили, че на определена дата следва да се сключи окончателният договор, но продавачът отказва и не е посочена изключваща вината му причина, това го прави неизправна страна. Неточността също така може да се изразява и в несъответствие с първоначално уговорените характеристики на имота и онова, което по-късно Ви се предлага като краен вариант към момента на сключване на окончателен договор.
Какъвто и случай да е налице, виновното неточно изпълнение следва да бъде санкционирано и при необходимост можете да търсите правата си в съда.
Поставяне на (нови) условия, за да се сключи окончателният договор
В предварителния договор следва да са уговорени всички съществени параметри на окончателния договор, каквито са: характеристика (описание) на имота, срокове, цена, време, размер на дължими вноски. В зависимост от сделката могат да присъстват още много уговорки. Всичко, което е включено в предварителния договор, обвързва страните и така постигнатите уговорки не могат да се изменят едностранно.
Въпреки това се срещат случаи, при които продавачът започва да поставя условия, като заявява, че ако не се съгласите на новите му изисквания, той няма да изпълни задълженията си по предварителния договор. Така например в практиката ни сме срещали случаи, при които от купувачи се поисква индексиране на цената, удължаване на срока, замяна на дължимото жилище с друго и пр. Обикновено такъв тип претенции се съчетават от продавача със закани за неосъществяване на окончателната сделка. Заканите се правят премерено и обикновено само устно. Поради това ясни доказателства за такъв тип нови „предложения“ няма и купувачът остава объркан и с чувство на безизходица.
Продавачите, които прибягват до такива похвати, биха могли да изтъкват много причини за претенциите си и да звучат привидно убедително. За целта се използват като причини инфлация, затруднени доставки заради Ковид-пандемията и др. Шантажът може да стига и дотам, че с изопачени аргументи купувачът да бъде наставляван, че ако се води дело, то обезателно ще бъде загубено от него.
Важно е да имате предвид, че подобни закани следва да се подлагат на сериозна проверка и купувачът не бива да се поддава и да се съгласява на такива изменения, които противоречат на интересите му и на договорните му права. Клаузите на предварителния договор трябва да се изпълняват със съдържанието, за което е изразено съгласие при подписване на договора от двете страни. Ако договорът не се изпълнява, е нужна компетентна правна намеса. Прибързаното подписване на анекс, споразумение или какъвто и да е друг документ, който изменя вече постигнати уговорки, може сериозно да влоши положението на купувача.
Кога се води съдебно дело?
Със съдебната намеса се целѝ установяване на действителното правно положение съобразно фактите и даване на защита на определени права. Затова дело може да заведе всяка страна по един предварителен договор.
Искането може да бъде във връзка с търсено изпълнение на едната страна по предварителния договор или по повод отправено изявление за разваляне на договора, както и за търсене на неустойка или друг вид обезщетение.
Инициирано от продавача дело
Може да се каже, че това са по-редки случаи.
При продажба „на зелено“ купувачът прави парични вноски преди построяване (завършване) на имота. Предвид това за него няма особени стимули да завежда дело: при липса на разбирателство между продавач и купувач, за продавача е по-лесно просто да сключи нов договор с друго лице за същия имот.
Като лице, което носи отговорността да построи имота, продавачът по такива договори има на разположение някои специални за неговата позиция искове. Той може да иска изменение на възнаграждението си в някои много ограничени случаи, като може да претендира и т.нар. стопанска непоносимост. За успешно обосноваване на такива искания следва да са налице много специфични обстоятелства и е от съществено значение конкретното съдържание на договора. В настоящите пазарни условия подобни искове биха могли да бъдат основателни в извънредно редки случаи.
Без значение дали сте получили съобщение, че сте ответник по такова дело, или продавачът Ви е отправил закана за завеждането му, важно е своевременно казусът да бъде анализиран обстойно.
Инициирано от купувача дело
За купувача обикновено има по-голям набор от причини за завеждане на дело срещу продавача по един предварителен договор за закупуване на имот.
Купувачите по предварителни договори могат да търсят различни обезщетения за неточно изпълнение чрез осъдителни искове. Това може да стане както в условията на действащ предварителен договор, така и по отношение на прекратен договор.
При съществено неизпълнение от страна на продавача купувачът може да поиска да развали договора, при което продавачът ще дължи всички платени от купувача суми. В тези хипотези може да се претендира и парично обезщетение.
В общия случай купувачите искат да получат от съответните продавачи договорно изпълнение. Щом продавачът не изпълнява доброволно (не спазва срок, поставя нови условия и т.н.), купувачът може да поиска съдействие от съда. След като се установи действителното правно положение, в което продавачът е дължал да сключи окончателния договор с нотариална сделка, съдът може да обяви договора за окончателен и самото съдебно решение ще замести липсващия нотариален акт.
Когато делото се води, за да се стигне в крайна сметка до придобиване на имота от купувача, се предприемат някои допълнителни правни стъпки, за да не може междувременно продавачът да прехвърли имота на друго лице.