Съвети при покупка на жилище „на зелено“

/

адв. Васил Калибацев

Развилият се през последните години ръст в цените на недвижимите имоти е съпътстван и със сериозен ръст на търсенето на пазара. Поради тези и други явления вече се е наложило като неписано правило продажбите да се осъществяват чрез т.нар. договори „на зелено“.

Такива договорни схеми само условно могат да се нарекат покупко-продажба, предвид това, че към момента на сключване на първоначалния договор все още не съществува обектът, който се целѝ да стане собственост на страната купувач. Продавачът, на когото ще внасяте пари, се задължава към Вас с предварителен договор да изгради сградата, респ. обекта от нея, който Вие искате да придобиете. Този предварителен договор е правното средство, чрез което Вие в бъдеще можете да придобиете имота, но такова развитие не е изначално гарантирано.

Важно е да знаете, че, подобно на всеки друг договор, и тук трябва да има равнопоставеност на страните. Това, че продавачът е изготвил проект на договора и Ви заявява, че всичко е вече описано в този проект и единствено трябва да го подпишете, е погрешно. Вие можете и трябва да участвате в процеса по определяне на конкретното съдържание на договора и в никакъв случай не трябва да вземате решение на момента.

За какво да следите, преди да подпишете?

Има няколко основни групи въпроси, за които да се набавят данни във връзка с клаузите в предварителния договор:

  • Кой стои отсреща? – Не само какво е търговското име, но кое юридическо лице (фирма) ще реализира проекта и какво е имущественото му състояние;
  • Кой е носителят на правото на строеж и кой е собственикът на поземления имот? – Невинаги фирмата продавач има и тези качества, при което трябва да е ясно кои са правоимащите лица и как са уредени отношенията с фирмата, която ще Ви продава имот;
  • Срокове – важен е както крайният срок, така и междинните срокове за достигане на строителството до отделни етапи;
  • Как се формира цената? – Колко е цената на кв. метър и има ли разграничение в нея (напр. за частта на балкон/тераса), както и какво се включва в площта;
  • Как продавачът ще финансира строителството? – Трябва да имате поне базова яснота на какви приходи продавачът разчита, за да завърши изцяло строителния проект (напр. дали има намерение да ипотекира);
  • Какво точно придобивате? – Ще имате ли идеална част от земята, от определени допълнителни инсталации в комплекса и т.н., включен ли е склад/мазе;
  • Как е описан имотът? – Дали ясно са описани припадащата Ви се идеална част от етажната собственост и поземленият имот, индивидуализация на паркомясто, мазе и др.;
  • Каква ще е степента на завършеност? – Трябва да е ясно в какъв вид следва да Ви бъде предадено всяко помещение в обекта, с какви дограми, входна врата и пр., а това се отнася и за общите части (фасада, вход, вътрешен двор и пр.);
  • Обвързвате ли се с някакви специални задължения след придобиването? – Възможно е да има клаузи, обвързващи Ви с определени абонаменти за почистване, управление на етажната собственост и др. под.;
  • Какви неустойки се предвиждат? – Особено съществена част, която рамкира както Вашата отговорност към продавача във връзка с плащания и др. задължения, така и неговата отговорност за правилно изпълнение на строежа и своевременно прехвърляне на собствеността.

Списъкът не е изчерпателен, а и във всяка конкретна покупко-продажба има особености и могат да са налице други важни параметри. За точното идентифициране на проблемните елементи в един проект на предварителен договор е силно препоръчително да се използват услугите на адвокат.

Какви са рисковете?

Добрата обстановка на офиса, обаятелните презентации и обещания често водят клиентите до прибързани решения. Обещанията, които са останали извън писмения договор обаче, няма да обвързват по-нататък продавача и затова не може да разчитате на тях.

Съществуват редица рискове за купувачите „на зелено“, които често не се вземат под внимание и впоследствие водят до сериозни проблеми. В някои случаи се стига до загуба на всички инвестирани средства и пълна невъзможност за купувача да придобие очакваното жилище или да го използва по предназначение.

Много често, поради липса на достатъчно ясно определени задължения за продавача по предварителния договор или липса на адекватни санкции, той предприема поведение, което съществено се различава от Вашите справедливи очаквания. Така може да се окаже, че срок по договора няма да бъде спазен, или продавачът в даден момент ще поиска индексиране на вече уговорената цена, или ще получите несъответстващо на очакванията Ви ниво на завършеност, или ще получите имота, обременен с вещна тежест, и т.н. Неочакваните развития могат да са многобройни и доста различни.

В почти всеки такъв случай на Вас би Ви се наложило да водите съдебна битка, за да получите справедливо решение на случая. Затова следва да имате предвид, че шансовете за настъпване на някое от многото рискови обстоятелства се редуцират значително, когато Вие подходите сериозно към договора и го поверите в ръцете на вещ специалист.

По-подробно за начините за защита, когато не получавате изпълнение по договора Ви за продажба „на зелено“, можете да прочетете във втората статия по темата. А за да получите правно съдействие, можете да ни потърсите за индивидуална консултация.

4.8/5 – (27 votes)

Кантора Клауза

Статии по ключови думи

АУАН КЕП МПС ПАМ авиокомпания автомобил акции глоба движение по пътищата договори документи дружества дълг европейско право електронен документ електронен магазин електронен подпис задължение закон закъснение застраховки имуществена санкция индексация иск клаузи мобилни оператори наказателно постановление наследство недвижими имоти неизпълнение неустойки обезщетение общи условия покупко-продажба пътуване разпоредби регистрационен номер роуминг сметка съд съдебно дело съдружници трудово право файлове ценни книжа

Категории на статиите ни

Бърз достъп до страници

Други статии

Клауза

Връзки

Накратко

Този уебсайт представя дейността на Адвокатско дружество Калибацев и Желев и предоставя достъп до свободни публикации на правна тематика. Последните не представляват правен съвет и правно становище.

Copyright © 2026. Всички права, свързани със съдържанието в този уебсайт принадлежат на Адвокатско дружество Калибацев и Желев.